小产权房是什么意思 小产权房能买吗

　　近年来，房产中小产权房越来越多的被人关注，很多人都把目光投向了这种“廉价”的房子。但是小产权房是什么意思很多人并没有真正的搞懂。另外，房产市场中小产权房交易越来越多，但是小产权房买卖存在着很多的问题，下面一起来了解一下。

　　小产权房是什么意思

　　（一）小产权房的定义

　　小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权房，又叫小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　（二）小产权房的性质

　　国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

　　和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。说明一开始相当多的农民本身自己没有建设能力为了尽快建好自己的房屋把一部分小产权的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有权证，还是有相当多城镇居民和外来人员购买了小产权房。既购买了相当便宜的房子自己居住，同时也是很大程度上帮助了农民解决了的建房资金难题。

　　通常小产权房包括两种

　　小产权房是什么意思 小产权房的购买风险

　　第一种是建在集体建设用地上的房屋，一般这类房屋是属于该集体所有，除该集体内部人员外，任何人都不能购买。

　　第二种是建设在集体企业用地或非法占用耕地上。

　　与我们平时所接触的商品房最大的区别是，小产权房并没有土地出让金这一块，而且没有开发商在里面搅动，所以一般小产权房的价格要比普通的商品房低很多，局部地区甚至只需要商品房的1/5，也正是因为这个原因，致使大量的城镇居民顶着巨大风险，暗地里购买小产权房。

　　也正是因为小产权房并不能获得国家直接颁发的产权证，于是很多人就以为购买小产权房是违法的，其实这个说法并不正确：

　　购买小产权房的风险

　　第一、 小产权房买卖合同的效力

　　“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

　　1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　2、 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织

　　和部门批准的，可以认定合同有效。

　　3、 对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门

　　批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　第二、小产权房转让面临的障碍

　　“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

　　第三、政策风险

　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

　　购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　第四、监管缺位

　　乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。