二手房交易税费有哪些 营改增后二手房要交多少税

　　由于房价一直居高不下，很多买房者将目光从新房转向了二手房，但是二手房在交易过程中比较麻烦，而且缴税方式也有不同。下面就和大家聊一聊二手房交易税费有哪些，希望能给您买房带来帮助。

　　【二手房交易税费有哪些】

　　个人所得税计算方法

　　纳税人：卖方

　　普通住宅5年之内个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税－原始契税－合同价×1％）×20％；

　　注： 纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的１％。

　　营业税计算方法

　　纳税人：卖方

　　普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5。6％，超过2年（含2年）——免征营业税；

　　非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5。6％，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5。6％；

　　别墅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的5。6％，超过2年（含5年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5。6％；

　　注：购买时间是否满2年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。

　　契税计算方法

　　纳税人：买方

　　普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1％，二套3％；90－140平米——首套1。5％，二套3％；

　　非普通住宅契税计算方法：3％，别墅契税计算方法：4％；

　　注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

　　土地增值税计算方法

　　纳税人：卖方

　　二手房交易土地增值税税率：5％（无法提供完全票据按金额的5％）

　　土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30％～60％

　　注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

　　印花税计算方法

　　纳税人：买卖双方

　　二手房交易印花税税率：0。5％

　　注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税

　　城建税、教育附加税和地方附加税计算方法

　　纳税人：卖方

　　二手房交易城建税：营业税的7％；二手房交易教育费附加税：营业税的3％。二手房交易地方附加税：依各地方而定。

　　【二手房交易中要缴纳的费用有哪些】

　　1、中介费（买卖双方）

　　依据物价局相关文件规定，房产交易额在10万元（含10万元）以下的按2％收取；超过10万元至100万元金额（含100万元）的，按1％收取；超过100万元金额以上的按0。5％收取。

　　比如，一套房产的成交额为125万元，那中介费的计算方法为： 中介费＝10万元×2％＋90万元×1％＋25万元×0。5％＝2000元＋9000元＋1250元＝12250元 即买卖双方合计需要支付的中介佣金为12250元整。

　　2、买卖合同公证费

　　买卖合同需要公证时才须缴纳：房屋成交总额×0。3％；赠与过户公证费：40元／平米×产权证面积；继承公证费：80元／单 放弃继承公证：80元／人

　　3、二手房交易地方附加税：依各地方而定、房屋产权登记费：50元（买方承担，每增加1人加10元，买家为单位的80元）

　　4、房屋评估费：按评估额×0.5％缴纳

　　5、工本费：80元，共有权证：10元

　　6、分摊费用：

　　成交价／总面积×分摊面积×10％（10楼以下）；成交价／总面积×分摊面积×20％（10楼以上）

　　7、测绘费：

　　面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元。一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。

　　8、调档费：20元。

　　9、解困房出售费用：成交价或评估价（高者）×1％

　　10、综合地价款（上市交易的经济适用房）：成交价的10％（卖方缴纳）

　　11、土地出让金（已购公房）：

　　成本价：以北京为例，城八区内：15。6元／平米；城八区外：12。9元／平米；经转商：10％ 按经管理3％（按成交价）

　　【二手房交易税费该有谁来交】

　　二手房交易税由买方承担，已成为一种惯例。有购房者甚至在购房之前，就将需要缴纳的税费数额，一起计入到购房成本预算中。

　　而近年来，随着国家调控政策的深入，二手房交易税种类有所增加，由于市场景气度不高，二手房买卖也从原先的卖方市场，逐渐向买方市场转变。在此情况下，二手房交易税费由哪方承担，已经成为交易中存在的一大问题。另外值得一提的是，赠与、继承等类型房产，再上市交易时需缴纳一笔税费，而这些潜在税费应由谁承担，如果没有沟通好，也很容易导致买卖“变黄”。

　　据了解，根据国家相关规定，在二手房交易的税费中，各项税费由哪一方承担都有相应的规定。但现实情况是，在二手房买卖交易时，税费全部由买方承担的情况居多。

　　【营改增后二手房交易缴税方法】

　　营改增之后，增值税的缴纳方式房东有两种选择：

　　1、提供能提供买房的税费、贷款利息包括经纪人中介费开支等凭证，进行足额抵扣，按增值税的税率差额征税，目前，业内普遍认为房地产业营改增的税率为11％。

　　2、房东无法提供相关凭证，对销售额全额征征税，目前其他完成营改增的行业全额征税的税率为3％。

　　所以，纳税人可选择缴税额度低的征收办法纳税。