二手房交易程序 二手房交易税费

　　因为二手房交易的增加，在办理二手房过户时，也经常产生纠纷，所以人们都感觉二手房过户比较复杂而且容易出问题，其实如果了解二手房过户流程，二手房过户就会变得简单，下面为大家介绍的是二手房过户流程和应该注意的问题。

　　二手房交易程序

　　1、签约。

　　签约是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定；

　　2、交税。

　　交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费；

　　3、登记。登记指买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋所有权登记表，按照要求提交所有资料办理产权登记手续；

　　4、取证。

　　取证是最后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》，这时整个过户手续全部结束。

　　二手房交易税费详解

　　二手房交易税费--个人所得税计算方法

　　纳税人：卖方

　　普通住宅2年之内个人所得税计算方法：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；

　　2年以上(含)5年以下的普通住宅个人所得税计算方法：(售房收入-购房总额-印花税)×20%。

　　出售公房个人所得税计算方法：5年内， (售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上免交。

　　注：对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

　　二手房交易税费--契税计算方法

　　纳税人：买方

　　普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；

　　非普通住宅契税计算方法：3%，别墅契税计算方法：4%；

　　注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠

　　二手房交易税费--印花税计算方法

　　纳税人：买卖双方

　　二手房交易印花税税率：0.5%

　　注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税

　　二手房交易税费--营业税计算方法

　　纳税人：卖方

　　普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年(含5年)——免征营业税；

　　非普通住宅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；

　　别墅营业税计算方法：不足5年——房屋总价的5.5%，超过5年(含5年)——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.5%；

　　注：购买时间是否满5年首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据。这三种证件按照时间最早的计算，一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证。